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外國人置業 額外成本知多少?
發表時間: 04/12/2017
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外國人將美國房產贈與子女,有巧妙的避稅方法。(Pexels)
外國人置業,額外成本可不少。(Pexels)
從外國賣家手裡購買房產,須預扣交易稅,不然小心被國稅局罰款。(Getty Images)
/陸怡雯整理
  「外國人」即非美國居住居民,若在美國置業,在申請房貸、買賣稅金等方面,面臨的額外支出是什麼呢?
  外國人取得房貸的要求比較高。貸款機構一般需要外國買主首付房價的50%,且貸款利率也較高,通常會在5%以上或更高。
  外國人出售美國物業,若是以「個人」名義擁有的不動產,享有資本利得稅的優惠,但遺產稅和贈與稅的免稅額低;以「公司」名義持有不動產,這三種聯邦稅的多寡又須分不同情況來討論。
  出售持有一年以上的物業,若納稅人其他一般收入的累進稅率在15%的,資本利得稅率是0%;一般收入的稅率在25%、28%、33%、35%者,資本利得稅率為15%;一般收入稅率在39.6%的,資本利得稅率為20%。而出售持有一年以下物業,則視同一般收入稅率處理。
  而美國人在賣房的五年內,若擁有產權兩年,且作為自住屋兩年,那麼單身業主可享有25萬元增值的免稅額,夫婦有50萬免稅額。這個增值免稅額外國人不能享有。
  另外,外國人出售30萬以上的美國不動產,會被預扣成交價15%的稅,外國人與美國人共同持有的不動產出售,預繳稅率35%。每年報稅時再根據具體資本利得稅率計算,多退少補。預扣稅的出現,是為預防外國人賣了房子不繳資本利得稅。所以買家也須注意,從外國人手中購買房產,應讓辦理產權轉讓的公證公司預扣這筆稅金,不然國稅局可能對買家進行罰款。
  就不動產而言,除非將房產留給美國公民配偶,外國人的遺產稅免稅額只有6萬,贈與稅免稅額只有1.4萬元。這就是為什麼不少外國人選擇以有限責任公司(LLC)的名義擁有不動產,因為贈與LLC的股票屬於幾可完全免稅的「無形資產」,大可通過這種方式贈與子女不動產。另外,若投資房產用於出租,LLC持有的物業涉及法律糾紛或債務時,不會波及個人也是一個考慮。
  另一種規避美國贈與稅的方式是出售房產後,將款項匯出境外,再以境外資產贈與子女,不過子女需要向美國國稅局進行相關申報。
  也可成立不可撤銷信託,其優勢在於房產出售時可享受較低的長期資本利得稅率,有效規避遺產和贈與稅,避免繁瑣的遺囑認證程序。
  對於不經常來美國的外國人,房屋的養護和管理,往往要託付中介機構,這又是一筆額外開支。
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